Zakup nieruchomości rolnej – działki rolnej, siedliska czy gospodarstwa – wiąże się z dodatkowymi obowiązkami i ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Nie jest to transakcja tak prosta jak zakup działki budowlanej, dlatego wymaga odpowiedniego przygotowania, konsultacji oraz sprawdzenia dokumentów. Poniższy poradnik pomoże Ci zrozumieć, kto może nabyć nieruchomość rolną, jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego oraz o co zapyta Cię notariusz.
Kto może kupić nieruchomość rolną?
Zasadą jest, że nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 1 ha mogą nabywać rolnicy indywidualni. Rolnikiem indywidualnym jest osoba:
– która posiada kwalifikacje rolnicze,
– zamieszkuje od co najmniej 5 lat na terenie gminy, w której położona jest nieruchomość,
– prowadzi osobiście gospodarstwo rolne.
Zakup przez osoby niebędące rolnikami jest możliwy wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach:
– gdy działka ma poniżej 1 ha (ustawa dopuszcza swobodny obrót),
– gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) wyrazi zgodę na nabycie,
– gdy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza teren pod zabudowę mieszkaniową,
– gdy zbywana jest nieruchomość siedliskowa, a nabywca planuje na niej zamieszkać i prowadzić działalność rolniczą.
2. Co sprawdzić przed podjęciem decyzji o zakupie?
Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy upewnij się, że:
– działka nie jest objęta ograniczeniami wynikającymi z UKUR,
– w ewidencji gruntów widnieje faktyczny charakter użytków,
– księga wieczysta jest wolna od obciążeń,
– istnieje możliwość dojazdu do nieruchomości,
– studium lub plan zagospodarowania określa przeznaczenie ziemi zgodnie z Twoimi planami.
Warto skonsultować zakup z:
– doradcą rolnym,
– kancelarią prawną specjalizującą się w obrocie nieruchomościami rolnymi,
– geodetą (szczególnie przy działkach nieuregulowanych),
– notariuszem, który potwierdzi, czy transakcja jest możliwa bez zgody KOWR.
Dokumenty potrzebne do aktu notarialnego
Kupujący powinien przygotować:
– dowód osobisty,
– numer PESEL i stan cywilny,
– oświadczenie o prowadzeniu lub nieprowadzeniu gospodarstwa rolnego,
– informacje o finansowaniu zakupu (środki własne lub kredyt),
– w niektórych przypadkach dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze.
Sprzedający ma obowiązek dostarczyć:
– odpis księgi wieczystej,
– wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
– wypis z miejscowego planu zagospodarowania (jeśli występuje),
– zaświadczenie o przeznaczeniu gruntów w studium,
– dokumenty dotyczące budynków (przy siedlisku),
– zaświadczenie o braku osób zameldowanych.
O co zapyta notariusz przed podpisaniem umowy?
Notariusz ma obowiązek ustalić, czy transakcja jest zgodna z prawem. Zada pytania m.in. o:
– status rolnika indywidualnego,
– zamiar prowadzenia gospodarstwa rolnego,
– powierzchnię nieruchomości już posiadanych,
– źródło finansowania zakupu,
– ewentualne powiązania kupującego ze sprzedającym.
Notariusz musi również ustalić, czy do transakcji konieczna będzie zgoda KOWR.
Kiedy nie możemy kupić nieruchomości rolnej?
Nie będziesz mógł nabyć nieruchomości rolnej, jeśli:
– powierzchnia przekracza 1 ha, a nie jesteś rolnikiem indywidualnym,
– KOWR odmówi zgody na nabycie,
– plan zagospodarowania nie dopuszcza innych funkcji niż rolnicze,
– nie spełniasz wymogów ustawy dotyczących kwalifikacji i zamieszkania.
Sprzedaż działki rolnej przed upływem 5 lat – czy to możliwe?
Co do zasady ustawa przewiduje obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat od nabycia. W tym czasie nie można sprzedać nieruchomości bez zgody KOWR.
Zgoda KOWR jest wymagana, gdy:
– chcesz zbyć grunt przed upływem 5 lat,
– nie zamierzasz dalej prowadzić gospodarstwa,
– nabywca nie jest rolnikiem.
W wyjątkowych sytuacjach (np. trudna sytuacja życiowa, zdarzenia losowe) KOWR może udzielić zgody na sprzedaż.
Jaką zgodę potrzebuję, aby sprzedać pole?
Aby sprzedać działkę rolną objętą ograniczeniami ustawy, potrzebna będzie:
– zgoda KOWR na zbycie nieruchomości,
lub
– potwierdzenie, że działka jest poniżej 1 ha i ograniczenia nie mają zastosowania.
Często potrzebne jest również:
– zaświadczenie z gminy o braku gospodarstwa rolnego na nieruchomości,
– dokument potwierdzający, że nieruchomość nie jest wykorzystywana rolniczo.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości rolnej to proces bardziej skomplikowany niż zakup standardowej działki budowlanej. Wymaga weryfikacji przepisów, konsultacji ze specjalistami oraz przygotowania odpowiednich dokumentów. Przed dokonaniem transakcji skontaktuj się z prawnikiem, doradcą rolnym i notariuszem, aby ustalić, czy nabycie jest możliwe oraz jakie formalności musisz spełnić. Odpowiednie przygotowanie pozwoli przejść cały proces bezpiecznie i zgodnie z prawem.