Lokal użytkowy, lokal usługowy… chociaż te pojęcia brzmią podobnie, na rynku nieruchomości mają odmienne definicje. Przekładają się one między innymi na warunki najmu, a pozornie drobne niuanse mogą czynić różnicę. Poznaj znaczenie tych terminów i dowiedz się, na co zwrócić uwagę przy poszukiwaniu przestrzeni do wynajęcia.
Lokal użytkowy a usługowy: definicje
Pojęcia „lokal użytkowy” oraz „lokal usługowy” są umowne. Żadna taka definicja nie pojawia się wprost w zapisach polskiego prawa, jednak w teorii można je wywieść z przepisów. Przykładowo ustawa o własności lokali wspomina o „samodzielnym lokalu wykorzystywanym zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne” – niemniej, żaden z omawianych terminów nie pada w niej dosłownie. W praktyce jednak ma zastosowanie wyraźne rozróżnienie:
- lokal użytkowy to kategoria szersza; zalicza się do niej każdy lokal, który nie jest przeznaczony na cele mieszkalne; może to być zarówno jedno, jak i kilka pomieszczeń;
- lokal usługowy wpisuje się w kategorię lokali użytkowych; tym mianem określa się przestrzeń przystosowaną do prowadzenia konkretnej działalności usługowej.
Wynika z tego, że np. biuro, magazyn, hala fabryczna czy piwnica to typowe lokale użytkowe. Natomiast sklepy, punkty obsługi klienta, gabinety lekarskie, kancelarie prawne, punkty naprawy budów, dorabiania kluczy, restauracje czy kawiarnie zaliczają się do grupy lokali usługowych.
Chociaż magazyn jest lokalem użytkowym, nie wpisuje się w kategorię usługową. Służy do składowania towarów. Przestrzenią usługową stałby się, gdyby np. była w nim bezpośrednio prowadzona sprzedaż.
Lokal usługowy a użytkowy – podobieństwa i różnice
Co z prawnego punktu widzenia łączy lokal użytkowy i lokal usługowy, a co je dzieli?
Gdy chodzi o podobieństwa, najistotniejsze to niemieszkalny charakter – w lokalu użytkowym ani usługowym nie można po prostu zamieszkać.
Różnic jest jednak więcej. Wynikają one z:
- przeznaczenia – o ile każdy lokal usługowy jest wykorzystywany w celach zarobkowych, o tyle lokale użytkowe mogą też służyć celom prywatnym; będzie tak np. w przypadku garażu na samochód czy komórki lokatorskiej;
- wymogów prawnych i technicznych – w niektórych lokalach usługowych mogą one być znacznie szersze niż te wynikające z ogólnych przepisów budowlanych i ppoż.; tak będzie np. w nieruchomościach zaadaptowanych na lokale gastronomiczne czy placówki medyczne;
- zapisów w umowie najmu – te odnoszące się do lokali usługowych mogą być bardziej precyzyjne.
– Gdy w grę wchodzi wynajem lokalu użytkowego, w umowie często jest wyraźnie wskazane jego konkretne przeznaczenie pod wskazany typ działalności – wyjaśnia Aleksandra Paradecka z agencji Platis, która specjalizuje się w nieruchomościach komercyjnych w Łodzi (https://platis.pl/nieruchomosci/lokale-do-wynajecia/). – Stosuje się też szczegółowe zapisy odnośnie do tego, kto ponosi odpowiedzialność za dostosowanie lokalu do wymogów sanepidu i specyfiki branży. Te zadania najczęściej spoczywają na najemcy – dodaje. Jaki płynie z tego wniosek dla przyszłego najemcy? Przede wszystkim, że warto sprawdzić dokładnie kategorię lokalu do wynajęcia oraz to, co pod danym określeniem rozumie wynajmujący. Szczegóły najlepiej ustalić przy pomocy eksperta ds. nieruchomości, który przeanalizuje warunki w lokalu i zapisy umowy – dbając o interes reprezentowanej strony.
