Rok 2025 zapisuje się w pamięci kredytobiorców i deweloperów jako czas wyraźnych ruchów na rynku pieniężnym. NBP coraz częściej pojawia się w nagłówkach, ponieważ decyzje o stawkach wpływają bezpośrednio na koszt kredytów hipotecznych, a więc na popyt na mieszkania i zachowania inwestorów. W artykule wyjaśniam, co wydarzyło się w tym roku, dlaczego „stopy procentowe ustalane przez RPP” są dziś kluczowym instrumentem, oraz jak duże realne korzyści może przynieść kolejna „obniżka stóp” — w tym hipotetyczna „szósta obniżka może w grudniu”.
Pięć obniżek w 2025 r. — krótka analiza
W 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) przeprowadziła serię decyzji, które w sumie mogą być odczytywane jako wyraźny cykl łagodzenia polityki monetarnej. Najważniejsze kroki w porządku chronologicznym:
- 6–7 maja 2025 r. — obniżka o 0,50 pkt proc.
RPP zdecydowała o większym cięciu (–50 pb), obniżając stopę referencyjną NBP do poziomu 5,25%. To była pierwsza, duża i sygnalizująca zmiany decyzja w roku. - 2–3 lipca 2025 r. — obniżka o 0,25 pkt proc.
Na lipcowym posiedzeniu RPP ponownie zmniejszyła stopy — sygnał, że obniżki nie były jednorazowe. - 2–3 września 2025 r. — obniżka o 0,25 pkt proc.
Kolejna, kontrolowana redukcja stóp — krok zgodny z oczekiwaniami części analityków, którzy odczytywali spadek inflacji i słabsze dane koniunkturalne. - 7–8 października 2025 r. — obniżka o 0,25 pkt proc.
Jesienna fala cięć trwała — RPP obniżyła stopy przed listopadem. - 4–5 listopada 2025 r. — obniżka o 0,25 pkt proc. (ostatnia decyzja)
Na najnowszym posiedzeniu Rady stopy zostały obniżone o kolejne 0,25 pkt proc.; po tej decyzji stopa referencyjna NBP wynosi 4,25%. To piąta w tym roku obniżka w różnych rozmiarach i datach.
(Każde podane powyżej wypowiedzenie i liczba punktów bazowych są oparte na oficjalnych komunikatach NBP i relacjach medialnych z posiedzeń RPP.) (nbp.pl)
Aktualne poziomy (stan po listopadowej decyzji)
Zgodnie z komunikatem NBP z posiedzenia w dniach 4–5 listopada 2025 r. poziomy podstawowych stóp wynoszą (stan na 6 listopada 2025 r., data wejścia w życie uchwały): stopa referencyjna 4,25%, stopa lombardowa 4,75%, stopa depozytowa 3,75% (pozostałe stopy odpowiednio). To aktualne parametry, które wpływają na koszt pieniądza w bankach i pośrednio na marże stawek kredytowych.
Kiedy RPP znowu zasiądzie do decyzji? — najbliższe posiedzenie w grudniu
Harmonogram posiedzeń Rady Polityki Pieniężnej opublikowany przez NBP przewiduje, że ostatnie decyzyjne posiedzenie w 2025 r. odbędzie się 2–3 grudnia 2025 r. — to właśnie tam Rada może podjąć decyzję o szóstej obniżce. Stąd stwierdzenie: „szósta obniżka może w grudniu” ma konkretne oparcie w kalendarzu decyzyjnym. (nbp.pl)
Czy kredytobiorcy mogą liczyć na niższe raty jeszcze w tym roku?
Tak — realny scenariusz, nad którym pracują rynki i banki, zakłada kolejne, pojedyncze obniżki 0,25 pkt proc. w kolejnych posiedzeniach. Jeśli RPP zdecyduje się na szósta obniżka może w grudniu, to jej efekt na oprocentowanie kredytów zmieni się niemal natychmiast dla osób z kredytem o zmiennym oprocentowaniu (zależnym od stawki referencyjnej/wibor/wibidem + marża banku) — a także stopniowo dla nowych umów. Banki często reagują szybko, aktualizując marże i cenniki. Źródła oficjalne i komentarze rynkowe wskazują, że cykl obniżek ma charakter stopniowy, ale kontynuowany.
Konkret: jak obniżka o 0,25 pkt proc. przełoży się na ratę kredytu?
Aby dać praktyczny obraz, policzyliśmy wpływ obniżki o 0,25 pkt proc. na ratę annuitetową (równe raty) dla typowego kredytu hipotecznego.
Założenia przyjęte do przykładu (dla przejrzystości):
- Oprocentowanie początkowe: 7,00% w skali roku (przykładowe, reprezentatywne dla kredytów o stałej marży i zmiennym komponencie rynkowym),
- Oprocentowanie po obniżce: 6,75% (czyli dokładnie –0,25 pkt proc.),
- Okres kredytowania: 25 lat (300 miesięcy),
- Rodzaj raty: rata annuitetowa (równa miesięczna).
Wyniki (obliczenia dokładne, metoda annuitetowa):
- Kredyt 300 000 zł
– rata przed obniżką (7,00%): 2 120,34 zł/mies.
– rata po obniżce o 0,25 pkt (6,75%): 2 072,73 zł/mies.
– oszczędność miesięczna: 47,60 zł
– oszczędność roczna: 571,24 zł
– oszczędność w odsetkach przez cały okres (25 lat): 14 280,90 zł - Kredyt 400 000 zł
– rata przed obniżką: 2 827,12 zł/mies.
– rata po obniżce: 2 763,65 zł/mies.
– oszczędność miesięczna: 63,47 zł
– oszczędność roczna: 761,65 zł
– oszczędność w odsetkach przez cały okres: 19 041,21 zł - Kredyt 500 000 zł
– rata przed obniżką: 3 533,90 zł/mies.
– rata po obniżce: 3 454,56 zł/mies.
– oszczędność miesięczna: 79,34 zł
– oszczędność roczna: 952,06 zł
– oszczędność w odsetkach przez cały okres: 23 801,51 zł
(Obliczenia wykonano przy klasycznej formule raty annuitetowej; szczegółowe tabele i liczby są dostępne w załączniku obliczeniowym).
Te kwoty pokazują, że nawet pozornie niewielka zmiana 0,25 pkt proc. ma wymierne konsekwencje — zwłaszcza w skali całego okresu kredytowania: suma oszczędności w odsetkach jest istotna, a miesięczna ulga ułatwia budżet domowy.
Co dalej — czego oczekiwać i jak się przygotować?
- Monitoruj komunikaty NBP i harmonogram RPP. Kolejne posiedzenie 2–3 grudnia 2025 r. to realna szansa na dalszą obniżkę. Śledź oficjalne komunikaty NBP i podsumowania po posiedzeniach RPP, bo to one ustalają kurs.
- Jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem — szansa na szybszą ulgę. Banki często aktualizują oprocentowanie kredytów zmiennych na podstawie stawek referencyjnych i rynkowych — więc obniżka stóp szybko trafia do portfela klienta.
- Dla planujących zakup — rozważanie timing’u może się opłacić. Jeśli spodziewasz się obniżek i możesz poczekać kilka tygodni (do grudniowego posiedzenia RPP i pierwszych reakcji banków), realne oprocentowanie nowej umowy może okazać się niższe.
- Porównuj oferty i negocjuj marżę bankową. Nawet przy spadających stopach, marża banku pozostaje ważna. Negocjacje, dogodne ubezpieczenia czy promocje mogą obniżyć całkowity koszt kredytu.
Podsumowanie — nadzieja dla kredytobiorców
Rynek ma powody do optymizmu: NBP i Rada Polityki Pieniężnej w 2025 r. wykonały już serię cięć, a harmonogram RPP otwiera drogę do kolejnego rozstrzygnięcia w grudniu 2025 r. (stąd, powtarzam za scenariuszami rynkowymi: szósta obniżka może w grudniu). Jeśli taka obniżka nastąpi, bezpośrednie korzyści odczują przede wszystkim kredytobiorcy ze zmiennym oprocentowaniem — i choć pojedyncza obniżka o 0,25% to „tylko” kilkadziesiąt złotych miesięcznie przy typowych kredytach, skala 25 lat powoduje, że oszczędność w odsetkach może sięgać kilkunastu (dla 300 tys.) do kilkudziesięciu tysięcy złotych (dla 500 tys.). To realna ulga i argument, by patrzeć na tę ścieżkę z ostrożnym optymizmem.